【资讯】高龄学位房银行爱放贷松万元房改房10年涨300倍

高龄学位房银行爱放贷松 万元房改房10年涨300倍

10年前万元买入东山房改房如今叫价300万，高龄学位房办按揭银行也会网开一面　　新学年开始了，顺利入读名校的小学一年级新生家长们终于可以长长地舒口气。早前，为了让孩子入学购置的学位房也宣告“功德圆满”，完成了它的使命。不少家长已经开始盘算着处理手头上的学位房。　　记者从地产中介获悉，近日学位房放盘出现小高峰，交投热烈之余房价也是一路飙升，一些20多年楼龄的楼梯房身价甚至远超一手楼，达到2.8万元/平方米。部分10年前以总价1万元多元购入的房改房，身价涨了近300倍，90多平方米叫价300万元。　　学位房家长爱 　　提前三五年买房等学位 　　老东山一带作为广州传统的教育强区，是老广家长们最为执著于孩子入读学校的地区。培正小学、署前路小学、育才小学的学位堪比金贵。　　“为了小孩的将来，我希望小孩将来入读培正小学，但是这样的小学不是你有钱交赞助费就会接收，还要很硬的后台。我们家没有太强的关系网，所以只好想办法成为生源地居民了。”在广州东华东路某地产中介门前，市民王先生正在浏览中介橱窗上贴出的学位楼销售告示。　　“您的小孩多大了？”记者问道。“11月份就3岁啦，今年刚进幼儿园。”“2岁多就开始找学位房，是不是太早了？”正和王先生交谈的中介陆先生接话说：“学位房的学位不是无限量使用的。按现在政策，每套房只有一个学位。如果这套房的学位被占用，那么就要等6年后，这次入学的学生小学毕业了，这套房子才能再生成一个学位。也就是说，你现在就是买到学位房，也未必马上有学位。很多现在放出来的学位房都是要等三四年，有的甚至要等六年。现在来看房子的买家，绝大多数孩子还在幼儿园，有的甚至还没上幼儿园。”　　王先生补充道，“我来找房子，学位资源也必须限定在4年内，还算好找的。如果明年再找，入学时间紧，价格肯定会比现在找要高。”　　41平米学位房叫价110万 　　经过一轮筛选，王先生最后选定了两处三四十平方米的房子，打算到现场看看。在中介引路下，王先生先是来到了恤孤院路4号之一。这是栋楼梯楼，单元门口没有防盗门，只有一道至少用了20多年锈迹斑斑的铁拉闸；楼梯昏暗狭窄，楼梯间的玻璃窗破烂不全。　　一行人气喘嘘嘘地爬上了7楼在售单位。该房虽然只有41平方米，售价却要110万，因为它附带了三年后能入读培正小学的学位。这套要价百万的住宅，为两室一厅格局，进门就是客厅，上手业主留下了一张三人座木沙发、一个小电视柜、一张茶几，三件小家具已经把整个客厅塞满只剩下不到30厘米宽的通道。　　主卧室放下一张电脑桌、一个书柜、一张双人床后，衣柜无处可放。主卧室外面的小阳台兼作厨房，安装有抽油烟机、锅灶等。次卧房内放下一张90厘米宽的双层床铺后再无多余空间，开门进入后只能坐在床上，一步都不能走。　　40年老楼单价卖到近3万 　　从恤孤院路出来，陆先生再为王先生引路至江河大街内的一处高龄住宅。中介陆先生边走边介绍：这栋房子只有20多年楼龄，36平方米售价105万元，带培正小学学位，明年就能入读。记者算了一下，单价高达近3万元/平方米。　　拐进江河大街，记者就发现一栋楼宇墙面发黄、发黑且墙面油漆早已脱落大半的低层住宅楼。　　记者从附近居民口中得知，该楼实际年龄接近40年，是早期的单位宿舍。走进5楼一个单位，36平方米的房子被分隔成两房一厅，没有厨房，只能在客厅搭个灶台。从门口走进房内任何角落都不超过5步。　　看王先生还没有动心，陆先生补充说：“现在初中不是也就近入学派位吗？这房子就近入学就是广州市第七中学，也是省一级。”　　之前还在纠结的王先生听完这段话后来了兴趣，马上致电家人商量。半小时后，王先生拍板购下这套40年楼龄“笋盘”，最终成交价为103万元。　　记者询问王先生，这个只有36平方米的房子打算入住吗？王先生摇摇头说，打算把户口迁进来，然后放租，等小孩成功入学后就马上卖掉。　　中介陆先生马上表示愿意为王先生放租，并说，“几乎所有学位房买家都是这边刚签购买合同，那边就把房子放租。这么小的房子，说实在的有多少买的人会真正来住。”　　学位房银行爱 　　高龄学位房贷款条件不严 　　而专门从事房地产信贷服务超过10年的欧阳小姐向记者透露了一个内幕消息。原来，在目前国家不断收紧银根的情况下，房地产项目放款率不断下滑，但是学位房的放款率则远远高于普通的二手房。据欧阳小姐介绍，正常情况下，银行对于超过30年楼龄的二手楼都不予按揭贷款的。就算有个别的二手房还不到30年，银行放贷也会特别小心。　　但是，对于学位房的按揭贷款，银行内部却另有一套操作，即对质优物业按揭借贷要求稍微宽松。而学位房就属于质优物业。据透露，银行对于超过30年楼龄的学位房贷款也并非没有设限，但限制条款并不苛刻，只要该按揭物业的房产证上能清楚证明该处物业的建筑结构，是当今建筑学通用的钢筋水泥结构或者是混凝土结构，则已经符合放贷要求。如果物业建筑属于老式混合式结构，如砖木混合结构等，则会被银行拒之门外。因为学位始终是无形的，万一物业出现坍塌，学位这个无形的资产也会随之消失，为了保障这个无形的资产，因此对物业必须进行风险评估。　　学位房均价　　北京海淀区 40000元/平方米　　南京琅琊路 30000元/平方米　　深圳福田百花片区 50000元/平方米　　广州老东山 28000元/平方米　　中介说学位二手房每年稳涨30%　　满堂红房地产8月份统计数据显示，二手房售卖均价为14415元/平方，但学位房二手价格远超这个水平。　　满堂红市场部高级经理沈悦培在接受记者采访时透露，目前广州最贵的学位房均集中在越秀区，特别是老东山一带，天河区和海珠区也会有一些，但价格追不上越秀。比如东风东路小学入学范围，东风广场是为数不多的电梯，楼龄已经超过10年，但是叫价通常都会在3.5万元以上。普通20年楼龄的楼梯房，只要带学位，单价不会低于2万元，而且面积越小单价越高。同一区域范围内，相同等级的楼宇，有学位与没有学位的差价可以达到三四千元一平方米。　　沈悦培分析，在过去5年中，二手房房价以每年20%左右幅度上涨，而学位房涨幅则达到30%。部分老东山的二手学位房价格，甚至已经超过了一直被认为广州楼价最贵的天河区的一手房。由于教育的带动，越秀区特别是老东山的一手房价也已经全面超越了天河的楼价，成为广州目前楼价最高的地段。从2007年大约6000元/平方米到今年均价2万元/平方米。　　同时，沈悦培也提出，学位房的投资价值完全在于持有和出售，租金回报相当低，仅有3%左右。　　业主说万元房改房10年涨300倍 　　董先生是政府公务员，10多年前受惠于单位的福利分房，于署前路周边分得一套96平方米的小三房，楼梯楼，带省一级署前路小学学位。由于是福利分房，当时董先生只花了1万多一点就买下了房子。当年他家附近一手房价大约是3000多元一平方米。　　2009年，董先生在东湖路上购入一套一手电梯房，面积122平方米，总价207.4万元。今年家人想卖掉旧房，跑到中介去一问价钱，署前路这套10多年楼龄的旧房虽然只有96平方米，但中介开出的价格是实收300万元，平均3.1万元/平方米。而东湖路的新房涨幅只有40%，现在市值才是290万元。

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